要点提示 在昨日热线解答过程中，市民们集中反应的突出问题是房屋使用面积与建筑面积为何不同，以及园区的公摊面积该怎样计算等相关商品房测量的问题。在两个半小时内，沈阳市房产局产权登记发证中心副主任张立春对每位市民的问题作了耐心细致的解答，也许从这些解答中您也能得到自己想要的参考信息。

　　房屋的公摊面积怎么算？

　　1.问：新买的房子，阁楼算公摊面积吗？

　　答：阁楼不算公摊面积，不参加公摊面积测量。如果不能确认是否是阁楼，可到房产测绘部门咨询。

　　2.问：房屋的实际面积要比房产证上的面积小得多，为什么？房屋的公摊面积怎么算？

　　答：这个问题非常带有普遍性，本着谁使用谁分摊的原则，房屋的建筑面积包括墙体、公共设施等，所以，房屋实际面积要比建筑面积小得多。

　　另外，老百姓们可以测量到的是房屋的“套内建筑面积”，对分摊的公用面积多少，自己是无法测量的。对2002年3月份以后新的商品房，如果对面积有异议，可到房产局房产测绘大队查询。

　　此外，购房者在购买商品房时，有权利让开发单位出示由房产部门核准的销售面积审核结果，并可在沈阳房产网上查询。公摊面积计算具体执行标准见《沈阳市房屋面积测量与计算细则》。

　　3.问：同一单元的房屋的公摊面积不同，为什么？

　　答：市民遇到这种情况，可以到开发企业要求其出示房产部门核准的房屋面积结果，或者到测绘大队咨询。

　　4.问：买房子时，到哪里查询面积测量结果？

　　答：购房者把相关数据输入到“沈阳房产网”查询，一般来说，购房者在与开发企业签订购房合同时，就可以到网上查询房屋面积结果。

　　5.问：买期房时一个面积，但当交付使用时实际面积突然增加怎么回事？

　　答：因为目前商品房买卖实行的是预售制度，房屋在达到相关标准时才颁发预售许可证和商品房面积审核通知书。但因为在商品房建设过程中，有的部分要进行调整，而最后的实测面积作为最终的房屋实际面积。如果发生改变，以最终审核的面积为准。

　　6.问：商品房交付使用后，买受人认为商品房的实际面积与合同约定的面积不符时应该怎么办？

　　答：《沈阳市城市房产管理条例》规定，如出现上述情况可向房产行政管理部门投诉，房产行政管理部门应按下列原则处理：

　　a.面积误差比绝对值在百分之三以内的（含百分之三），据实结算房价款。

　　b.面积误差比绝对值超出百分之三时，买受人有权退房。

　　购房者应注意的事项

　　7.问：买一套房屋，怎样把握好房屋公用面积分摊方面的相关政策，选择好一个较为合适的居住空间？

　　答：购房者在签订买卖合同前，应该清楚由于公用面积分摊原则的规定，使得套内建筑面积相同的房屋，如果处于不同栋或不同单元，那么它们的建筑面积是不同的。因此，在购房时，不仅要注意经过房产有关管理部门审核的销售面积是多少，还要留意套内建筑面积（实得面积）和分摊面积各是多少。

　　8.问：怎样才能查到购买房屋的确切面积？

　　答：2001年出台的《沈阳市城市房产管理条例》中规定：开发企业销售或者预售商品房时，应向购买人出示《商品房销售面积审核通知书》。因此，购房人签订合同前有权力、开发企业也有义务向购房者出示《商品房销售面积审核通知书》及审核结果。如果购房者对开发公司出示的结果有怀疑时，凡经过沈阳市房产测绘大队审核的结果，免费提供查档。

　　9.问：房屋面积如何测算，测算的标准及依据是什么？

　　答：这个问题在提问中十分普遍，目前沈阳市房屋面积测算标准及依据是按照国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1——2000 GB/T17986.2——2000、《沈阳市房屋面积测量与计算细则》和转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。市民们除了登录沈阳房产网外，还可以到测绘大队进行咨询。

　　相关政策链接：

　　1.房屋建筑面积定义及构成。

　　解释：房屋建筑系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

　　建筑面积通常由套内建筑面积（由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成）和共有建筑面积（系指两个以上业主共同占有或共同使用的建筑面积）组成。住宅房屋各套（户）的建筑面积计算公式为：（1+k1+k2+……）乘以各套（户）参加公用建筑面积分摊的套内建筑面积+阳台面积（或阁楼面积）。注意：英文k代表各类公用建筑面积的分摊系数。

　　2.房屋建筑面积测算范围及公用建筑面积分摊原则。

　　解释：测算范围通常分为三类：一部分是测算全面积的、一部分是测算一半面积的、另一部分是不测算建筑面积的。但具体执行标准见《沈阳市房屋面积测量与计算细则》。

　　公用建筑面积分摊原则概括有以下两点：

　　（1）按照谁使用谁分摊的原则进行分摊；

　　（2）依据相关房屋的套内建筑面积按比例分摊。

　　3.房屋产权面积：指产权主依法拥有的房屋所有权的房屋建筑面积。因此它由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。所以，从理论上讲，一套房屋的产权面积应大于或等于销售面积。

　　何为房屋或是楼房的公摊面积？

　　1.网友超级版主提问：何为房屋的建筑面积？何为房屋的使用面积？何为房屋的居住面积？

　　答：（1）建筑面积：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成，套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

　　（2）使用面积:与套内面积做比较，使用面积不包括墙体面积。使用面积比建筑面积大。

　　（3)居住面积:卧室的面积即为居住面积，目前这个概念正在逐渐地淡化中。

　　（4）何为房屋或是楼房的公摊面积？

　　归两个或两个以上业主共同使用的区域或空间。它的划分有两个原则：按谁使用谁分摊；按每个房屋的套内建筑面积的比例分摊。

　　2.网友道格拉斯提问：我觉得我的房子面积不实，想重测一下，咋办？

　　答：分为两种情况：

　　a.沈阳市2002年3月以后上市的商品房都经过了沈阳市房产测绘大队的审核，具体结果可到沈阳市房产测绘大队查询。凡是经过初始登记的房屋，市房产大队都进行了实测。经测绘大队实测后的商品房都在沈阳房产网上公示，网友可登录查询。

　　b.对于老房，要一事一议，可向有关部门反映。